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东花市:刚需满足后业态待整合

出处:商业周刊 作者:记者 吴文治 王维祎 网编:王巍 2018-01-09

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东花市综合型便民服务网点尚欠缺 

大卖场进入关店潮,便利店在社区林立,水果店、菜市场是最高频的消费去处,洗涤衣物有了上门服务,外卖送餐之余还可以预约半成品。社区,成为聚集最多大小商业重要的地理单元。当人们习惯了足不出户享受送货上门,商业项目便主动聚集到社区最近处。然而社区早年间多被自发式的摊位所占据,令新的连锁业态进驻空间有限。此次,我们选出10个各具特点的社区进行走访调查,形成了一份详实的报告,辅以独家社区大数据,将社区主流业态、消费金额排名悉数呈现,力争描述京城社区在城市发展和规律中形成的社区新生态。

因在明朝以卖花为主,“花市”的名字由此得来。曾几何时,传统手工艺和作坊的聚集地,摇身变为居民区。从商业布局上来看花市,超市、服务业的布局相对集中,居民对互联网衍生出来的到家服务接受度较高。但从居民需求来看,综合型的便民服务网点尚欠缺。商业服务在满足居民需求的同时,也因网点重合度较高,使得经营主体频繁更换。

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“老市”变身居民区

常说的东花市位于东城区东部,东与朝阳区双井街道相邻,南与龙潭、体育馆街相连,西与崇外街道辖区相连,北以明城墙遗址公园为界。东花市在元代就已经存在,为原始风光秀美的游览区,到1953年有了东花市街道的名字。距离天安门两公里,位处市中心,交通方便,东花市社区从来不缺优越感。作为老商业街区演变而来的居民社区,东花市不缺少商业设施,门店也不缺乏消费群。在一个既稳定又开放的社区中,有更多的消费潜力待挖掘。东花市街道共有8个社区居委会,少数民族中,回族、满族和蒙古族人口最多。

“花市”是北京诸多“老市”之一,现在已经找不到曾经制造纸花和绢花的作坊。

原本东花市大街曾聚集着花市百货商场、崇光电影院、象牙雕刻厂、灯笼厂、皮毛厂、高台阶大烟袋锅等小店、作坊,现在在东花市走走逛逛依然能看到不少老字号门店。

当“老北京”的味道越来越远,“花市”的存在显得尤为珍贵,虽然没了200多年前的繁荣劲儿,但居民的商业布局还在丰富中。在这样一个带着古典味道的商圈中,新的商业项目也在此选址。从服务网点的分布来看,东花市备受关照,同时新型业态也不断落地。在共享经济异常火爆的背景下,一家名为“呵呵共享”的共享平台在东花市大街开设了首家实体门店,这家门店黄色的卡通图案招牌,与周边的便民服务网点形成鲜明的对比。

北京商报记者在走访中了解到,呵呵共享的实体体验店内有近千种商品,以智能产品、户外运动商品为主。不过门店工作人员表示,商品还将不断更新。工作人员表示,虽然形成交易不多,但到店咨询的居民不少。

在呵呵共享门店的旁边是一家国安社区。在东花市,街道也在通过多样化的文娱活动带动消费。北京商报记者了解到,2017年1月19日,老字号年货大集在东花市南里社区服务中心举行,便宜坊、北京稻香村、东来顺、吴裕泰等23家老字号企业都参加了展会。此次年货大集还集中展示了老字号的技艺,东花市居民不仅体验了老字号氛围,还能够置办齐带有老北京特色的年货。

电商落地免尴尬

电商势头强劲,在东花市街道O2O生活服务逐渐被居民所接受。

“我经常让儿子帮忙订外卖,挺方便的”,一位年近60岁的先生向北京商报记者介绍他如何订外卖。站在东花市街道的任何一个小区门口、街道交叉口,停留几分钟就会发现,饿了么、美团外卖、百度外卖等当下主流外卖平台的配送员进出在社区内,在街道中频繁穿梭。记者走访了几个位于东花市街道的餐厅了解到,餐厅已经入驻外卖平台,店内出餐量也较之前增长30%以上。一位年过60岁的张先生表示,自己会让在外上班的孩子代为点餐,并不排斥网络订餐这种新的消费模式。另外,在富贵园一区北门对面,经营着一家福奈特洗衣店,这家洗衣店可以为东花市街道附近的社区提供上门取衣、洗衣服务,该门店工作人员透露,订单量多的时候,每天会来回取衣20多次;另外,一位家住新怡家园的河狸家手艺人表示,她的客户大部分住在崇文门附近,不少客户在东花市社区内,“在这租房也免了很多路程、时间的消耗”。

一直以来,在线支付前期的繁琐流程是造成电商在老年消费者中难施拳脚的原因之一。在女儿的指导下,逛了50多年超市的刘阿姨学会了在网上买东西。大件物品不用自己扛上楼,还能不定时地享受满减优惠,王阿姨觉得网购生鲜、生活用品的便利性十足。

在居民社区中多停留一点时间,便能看到来回穿行的快递配送员。一位快递配送员透露,每天每个小区都会有超200个快递。一辆回收小车,在App接单后,从用户家中取走了几袋废旧衣物。同时,也能看到背着58到家背包的家政员从单元楼内走出来。

实际上,早在2016年3月,东城区人民政府就印发了《北京市东城区提升生活性服务业品质三年行动计划》,其中提到在蔬菜零售领域,将通过B2C网站、手机移动端App、深入社区的触摸式点单机、有线电视服务平台等信息平台资源,结合社区实体零售店开展线上线下一体化的蔬菜零售网络体系建设,同时实时推送各类生活服务信息,提供查询、预约、支付等服务功能。在餐饮服务领域,以早餐服务为重点,以便利、安全、实惠为特征,推动线上线下结合的“零距离”餐饮配送服务,促进餐饮企业加快电商服务力度,加快与电子商务配送服务企业结合力度,三年内实现“零距离”餐饮配送服务覆盖全区;在再生资源回收领域,依托规范回收企业,以移动回收为切入点,探索并逐步普及再生资源回收O2O模式,促进再生资源回收与电子商务结合,在全市率先实现再生资源回收大数据管理和服务。同时进一步完善社区回收网络及回收再利用企业与垃圾分类处理中心的线上线下链接,加快专业化分拣加工中心建设,实现再生资源利用效率最大化。在线上服务的推进中,东花市社区的居民很快融入了新消费潮流之中。

服务升级探索

在建设社区商业的过程中,越来越多的普通地下室向着社区生活服务业态转型。北京商报记者了解到,早在1996年东花市小区建设之初,开发商便与街道合作,在东花市北里6号楼地下预留了一片空间。当下,这一区域已经更名为“甘其食超市”,经营上千品类的商品,可以服务2万多名社区居民。

其实,在每天上午,东花市的上班族离开家之后,60多岁的叔叔阿姨们便成了这个社区中主要的活动、消费群体。上午9点,家住东花市北里的人们拉着买菜的小拖车走向南边的家乐福广渠门店,即使身边有了已经营业的甘其食超市。

不过,甘其食原本是东花市北里菜市场,大概有50个左右的摊位。转型之后的甘其食超市与河北、内蒙古、山东、吉林、浙江、湖北、云南等地的200多家专业合作社、蔬菜直供基地合作,降低了物流成本,因此部分蔬菜、水果价格低于周边市场20%左右。

在甘其食超市南侧500米有一乐家菜市场,不过这家菜市场已经关停。居民介绍称,乐家菜市场在2017年10月进行了疏散改造。

从公共图书馆,再到养老驿站,东花市街道的便民设施在不断增加。相关资料显示,原被蓝月亮复印店占用的枣苑社区东门人防出口配套房,摇身一变将建成社区儿童之家。疏解北桥大街8号楼一层800平方米低端业态后,建设可提供20张床位的养老驿站,涵盖日间照料、心理慰藉、健康指导、文化娱乐等内容,提供老人日间照料和短期托管等服务。南里社区新建的150平方米藏书近万册的悠贝图书馆,即将建成投入使用,服务内容包括儿童绘本、亲子阅读、电子阅览、红色图书角等。

此外,拆除广渠门桥东北角的崇文门菜市场周边1400余平方米违建,将菜市场正下方2600平方米地下空间群租房全部清退,将大楼西侧院中长期扰民餐厅违建、僵尸车等一一清除,菜市场2楼3000多平方米的空间做幼儿园教室主体,大楼院内拆违后腾出的1000多平方米做幼儿园的操场,并开辟专门通道与市场隔开,落实东城区学前教育三年行动计划,缓解入园难问题。

东方名剪崇文门店店长郑红向北京商报记者表示,街道里的居民楼下开的餐饮店全部关停,由其他的服务项目来补充,这让居民生活少了不安全的隐患。另外,在2017年,街道的商店招牌进行了统一的更换,一条街的商店招牌更换为统一规格的,这样整条街看起来更加整齐、干净。

北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳表示,东花市街道的小区多数为老小区,内部的商业空间有限,而社区居民密度高,需要布局便民服务项目来满足消费。尽管小区内部开设了一些便民超市,但多数的商业门店要选择沿街的店面。同时,东花市需要增加综合、大型商业网点。另外,在东花市靠东面,尼奥大厦中开设了不少儿童教育机构,但没有与之配套的成年人休闲娱乐场所。等待孩子下课的家长没有可以消费、消遣的场所,这部分需求也需要进一步加紧布局。

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业态重复门店频换手

“向西走5分钟,有一家山西省天镇县蔬菜直营店,北面不远处有一家新开的甘其食超市,南面有一个比较大的家乐福超市”,居住在东花市大街富贵园一区的李阿姨这样向北京商报记者介绍小区周边的便民商业网点。

北京商报记者按着李阿姨的指引,在去往山西省天镇县蔬菜直营店的途中看到了一家正在经营的水果店——百果园;在去家乐福(北京广渠门店)的路上,记者看到了一家主营快消品、占地30多平方米的便利店,以及一家销售进口商品的超市;在前往甘其食超市的路上,则又路过了北京稻香村花市店以及两家经营面积30平方米左右的便利超市。在走访中,有社区居民表示,“平时都去家乐福、顺天府这两家,买菜、买熟食方便”。因物业方未办理地下空间人防使用证,顺天府超市花市店已经关停。

东花市街道居民张女士表示,家住富贵园小区的上班族多数会从崇文门地铁站下车后,沿西花市大街进入东花市大街再进入小区。从西花市大街步行至富贵园小区,街道两旁有10多家超市,主要以销售包装食品、日用品为主,在下班时段依然少有人进店购买。另外一条路线是,在地铁广渠门内站或磁器口站下车后,经过广渠门内大街,在家乐福超市广渠门店购买商品后,进入居住小区。

除了零售商店密集以外,由西花市大街步行至东花市大街时,共有10多家美容美发店。郑红向北京商报记者表示,东花市街道的美容美发店几十家,东方名剪开店九年多,在经营方面面临的压力不容小觑。不过,东方名剪崇文门店已经开业九年多,周边门店的经营者却换了一批又一批,而回头客越来越多。美发师的技艺、服务到位,九年的经营基础是东方名剪能够长久经营的优势所在。

社区商业领域、电商专家彭成京表示,不同的商业业态服务于不同半径的居民,便利店主打半径500米,可以配置日用快消品;此外,即使不同业态之间的产品功能一样,但赋予的品牌价值不一样,也不会形成同质化竞争。不过,彭成京指出,便民商业设施也应在服务业态、业态层次进行差异化布局,以满足不同人群的需求。

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北京商报记者 吴文治 王维祎

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